Wspólny lokal małżonków a limit 240 tys. zł zwolnienia z VAT
Wspólność majątkowa nie oznacza automatycznie wspólnego rozliczania VAT. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że jeżeli wspólny lokal faktycznie…
Sprawdź zmianę →Wybór w 30 sekund
Jaki PKD dla wynajmu nieruchomości?
Najczęściej sprawdzisz 68.20.Z, gdy zarabiasz na wynajmie własnej albo dzierżawionej nieruchomości. Kod zmienia się, gdy działasz jako pośrednik, kupujesz i sprzedajesz na własny rachunek albo oferujesz usługę podobną do zakwaterowania.
| Model | Kod lub dział do sprawdzenia |
|---|---|
| Wynajem własnego lub dzierżawionego lokalu | 68.20.Z |
| Pośrednictwo za prowizję | 68.31.Z |
| Kupno i sprzedaż na własny rachunek | 68.11.Z |
| Krótkie pobyty z obsługą podobną do noclegu | dział 55 |
Samo wystawienie lokalu na Airbnb nie przesądza kodu. Liczy się rzeczywisty model: zwykły najem czy usługa zakwaterowania.
Ważne w 2026: nie każdy wynajem należy do działu 68
PKD 2025 rozróżnia długoterminowy wynajem nieruchomości od usług zakwaterowania. Kod 68.20.Z obejmuje m.in. wynajem domów, mieszkań i apartamentów w cyklu rocznym lub dłuższym. Krótkie pobyty i tymczasowe zakwaterowanie mogą wymagać kodu z działu 55.
Oficjalne materiały: PKD 2025 w GUS oraz pełna klasyfikacja PKD 2025.
Najważniejsze kody PKD dla nieruchomości
Właściwy kod zależy przede wszystkim od tego, czy działasz na własny rachunek, wynajmujesz własny lub dzierżawiony lokal, pośredniczysz za prowizję czy zarządzasz cudzą nieruchomością na zlecenie.
| Kod PKD | Nazwa działalności | Dla kogo? | Analiza |
|---|---|---|---|
| 68.20.Z | Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi | Właściciele i dzierżawcy wynajmujący mieszkania, lokale, biura, magazyny, grunty lub inne nieruchomości na dłuższy okres. | Sprawdź → |
| 68.31.Z | Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami | Biura i agenci kojarzący kupujących, sprzedających, wynajmujących i najemców za opłatą lub prowizją. | Sprawdź → |
| 68.32.A | Działalność związana z wyceną nieruchomości | Rzeczoznawcy majątkowi i firmy określające wartość nieruchomości oraz urządzeń trwale z nimi związanych. | Sprawdź → |
| 68.32.B | Zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie | Zarządcy budynków, lokali, wspólnot i nieruchomości należących do klientów. | Sprawdź → |
| 68.32.C | Pozostała obsługa rynku nieruchomości na zlecenie | Pozostałe usługi, m.in. wybrane usługi doradcze i czynności obsługi rynku niesklasyfikowane gdzie indziej. | Sprawdź → |
| 68.11.Z | Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek | Przedsiębiorcy kupujący nieruchomości w celu ich dalszej sprzedaży, w tym część modeli flippingowych. | Sprawdź → |
| 68.12.A | Realizacja projektów budowlanych – budynki mieszkalne | Deweloperzy przygotowujący projekty mieszkaniowe do późniejszej sprzedaży. | Sprawdź → |
| 68.12.B | Realizacja projektów budowlanych – budynki niemieszkalne | Deweloperzy powierzchni biurowych, handlowych, magazynowych i innych obiektów niemieszkalnych. | Sprawdź → |
| 68.12.C | Realizacja pozostałych projektów budowlanych | Podział i ulepszanie własnych gruntów w celu sprzedaży oraz pozostałe projekty inwestycyjne objęte tym grupowaniem. | Sprawdź → |
Nie wiesz, czy potrzebujesz kodu 68 czy 55?
Opisz, co wynajmujesz, na jaki okres i czy działasz na własny rachunek czy na zlecenie klienta. Kreator podpowie najbardziej prawdopodobne kody do dalszej weryfikacji.
68.20.Z czy dział 55? Najważniejsze rozróżnienie
Najczęstszy błąd polega na przypisaniu każdemu wynajmowi mieszkania kodu 68.20.Z. W PKD 2025 znaczenie mają okres pobytu oraz charakter świadczonej usługi.
68.20.Z — wynajem długoterminowy
Obejmuje m.in. wynajem domów, mieszkań i apartamentów w cyklu rocznym lub dłuższym, a także wynajem lokali użytkowych, magazynów, biur i gruntów.
55.20.Z — pobyty dzienne lub tygodniowe
Dotyczy obiektów noclegowych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania, zwykle oferowanych turystom lub gościom w cyklu dziennym albo tygodniowym.
55.90.Z — inne zakwaterowanie poniżej roku
Może obejmować tymczasowe zakwaterowanie w domach, mieszkaniach i apartamentach na okres krótszy niż rok, np. dla pracowników, studentów lub innych osób.
Airbnb nie zawsze oznacza jeden konkretny kod
Przy najmie krótkoterminowym liczy się rzeczywisty model świadczenia: długość pobytu, rotacja gości, wyposażenie, dodatkowe usługi i sposób organizacji zakwaterowania. Dlatego nie należy automatycznie przepisywać kodu 68.20.Z z artykułów dotyczących zwykłego najmu mieszkania.
Jaki PKD dla konkretnego modelu działalności?
Wynajmuję własne mieszkanie lub lokal
W działalności gospodarczej najczęściej analizowany jest 68.20.Z. Najem prywatny rozliczany poza działalnością nie jest jednak tym samym co firmowa usługa wynajmu i nie wymaga dobierania PKD do wpisu CEIDG, jeżeli nie rejestrujesz firmy.
Pośredniczę w sprzedaży lub najmie
Dla agenta lub biura nieruchomości właściwym punktem wyjścia jest 68.31.Z, obejmujący kojarzenie stron transakcji za opłatą lub prowizją, także przez internet.
Zarządzam mieszkaniami należącymi do klientów
Zarządzanie cudzą nieruchomością wykonywane na zlecenie kieruje do 68.32.B. Zarządzanie własną lub dzierżawioną nieruchomością pozostaje w 68.20.Z.
Kupuję, remontuję i sprzedaję nieruchomości
Przy powtarzalnym flippingu wykonywanym na własny rachunek analizuje się 68.11.Z. Roboty remontowe wykonywane dla klientów mogą dodatkowo wymagać kodów budowlanych z działu 43.
Wyceniam nieruchomości
PKD 2025 wydziela wycenę nieruchomości do 68.32.A. Sam kod PKD nie zastępuje wymaganych uprawnień zawodowych ani warunków wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego.
Realizuję projekt deweloperski
PKD 2025 rozdziela projekty budynków mieszkalnych 68.12.A, niemieszkalnych 68.12.B i pozostałe projekty 68.12.C. To zmiana względem szerszego kodu 41.10.Z z PKD 2007.
Ryczałt przy wynajmie, sprzedaży i obsłudze nieruchomości
Stawka ryczałtu nie wynika wyłącznie z numeru PKD. Dla usług ustala się ją przede wszystkim według rzeczywiście wykonywanych czynności i właściwego symbolu PKWiU.
8,5% / 12,5%
Najem i zakwaterowanie
Stawka 8,5% obowiązuje do 100 000 zł przychodu, a 12,5% od nadwyżki m.in. przy najmie składników majątku firmy, usługach zakwaterowania oraz wynajmie i obsłudze własnych lub dzierżawionych nieruchomości.
10%
Kupno i sprzedaż na własny rachunek
Ustawa przewiduje 10% ryczałtu dla usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Przed wyborem tej formy trzeba ocenić cały model działalności i możliwość stosowania ryczałtu.
PKWiU
Pośrednictwo i zarządzanie
W przypadku prowizji, zarządzania, wyceny i usług dodatkowych trzeba ustalić właściwe PKWiU. Nie zakładaj automatycznie, że stawka dla zwykłego najmu obejmuje wszystkie przychody firmy.
Policz podatek i składkę zdrowotną
Porównaj ryczałt ze skalą podatkową i podatkiem liniowym. Przy nieruchomościach wysokie koszty zakupu, remontu i finansowania mogą istotnie zmienić wynik porównania.
Otwórz Kalkulator Ryczałtu →VAT i kasa fiskalna przy nieruchomościach
W nieruchomościach sposób rozliczenia VAT zależy m.in. od rodzaju lokalu, celu najmu, statusu klienta oraz zakresu usług dodatkowych.
- Najem lokalu mieszkalnego wyłącznie na cele mieszkaniowe może korzystać ze zwolnienia przedmiotowego z VAT, jeżeli spełnione są ustawowe warunki.
- Najem lokalu użytkowego i krótkoterminowe zakwaterowanie wymagają odrębnej oceny — nie należy automatycznie stosować zasad dla zwykłego najmu mieszkaniowego.
- Limit zwolnienia podmiotowego z VAT w 2026 roku wynosi 240 000 zł, ale nie każda działalność i nie każda czynność może z niego korzystać.
- Sprzedaż B2B udokumentowana fakturą co do zasady nie wymaga ewidencji na kasie fiskalnej. Przy klientach prywatnych trzeba sprawdzić bieżące zwolnienia oraz sposób dokumentowania i przyjmowania płatności.
Źródła urzędowe do weryfikacji
FAQ: PKD dla nieruchomości i wynajmu
Jaki kod PKD wybrać do wynajmu mieszkania?
Dla firmowego, długoterminowego wynajmu własnego lub dzierżawionego mieszkania punktem wyjścia jest 68.20.Z. Przy najmie prywatnym poza działalnością nie dodajesz kodu do CEIDG, a przy krótkich pobytach trzeba sprawdzić dział 55.
Jaki PKD dla Airbnb i Booking?
Dla pobytów dziennych lub tygodniowych często analizuje się 55.20.Z. Przy innym tymczasowym zakwaterowaniu na okres krótszy niż rok może pasować 55.90.Z. Ostateczna kwalifikacja zależy od realnego modelu usługi, a nie od nazwy platformy.
Czym różni się 68.20.Z od 68.32.B?
68.20.Z dotyczy wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. 68.32.B dotyczy zarządzania nieruchomościami należącymi do klienta, wykonywanego na jego zlecenie.
Jaki PKD dla pośrednika nieruchomości?
Podstawowym kodem jest 68.31.Z — pośrednictwo w kupnie, sprzedaży, wynajmie i dzierżawie nieruchomości za opłatą lub prowizją, także prowadzone przez internet.
Jaki PKD dla flippera nieruchomości?
Przy zorganizowanym kupowaniu i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek analizuje się 68.11.Z. Jeżeli firma dodatkowo wykonuje remonty na rzecz klientów, może potrzebować osobnych kodów z działu 43.
Czy jeden kod PKD wystarczy?
Tak, gdy rzeczywiście wykonujesz jeden rodzaj działalności. Firma łącząca najem, pośrednictwo, zarządzanie, sprzątanie i remonty powinna dodać kody odpowiadające wszystkim realnie wykonywanym czynnościom, a jako główny wskazać działalność dominującą.