Budowa i sprzedaż domów w zabudowie szeregowej: organ potwierdził ryczałt 5,5%

Interpretacja KIS • Ryczałt

Dyrektor KIS uznał za prawidłowe stanowisko przedsiębiorcy, który planuje budować i sprzedawać budynki mieszkalne w zabudowie szeregowej w stanie deweloperskim. W opisanym zdarzeniu przyszłym przychody ze sprzedaży własnych budynków mogą być traktowane jako przychody z działalności wytwórczej i objęte ryczałtem według stawki 5,5%, pod warunkiem spełnienia pozostałych wymogów tej formy opodatkowania.

Najważniejsze informacje

• Rozstrzygnięcie KIS: stanowisko prawidłowe.
• Kluczowe fakty z końcowego wniosku KIS: 5,5%, art. 4 ust. 1 pkt 4, art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a.
• Interpretacja dotyczy przedsiębiorcy budującego budynki mieszkalne w zabudowie szeregowej na własnych lub nabytych nieruchomościach, a następnie sprzedającego je klientom.
• Organ uznał, że działalność ma charakter wytwórczy, ponieważ w jej wyniku powstają nowe wyroby, czyli wybudowane budynki.
• Przychody ze sprzedaży opisanych budynków mogą podlegać ryczałtowi według stawki 5,5% właściwej dla działalności wytwórczej.
• Rozstrzygnięcie opiera się na konkretnym modelu działania: własnych materiałach, własnych projektach, korzystaniu z podwykonawców oraz ponoszeniu ryzyka inwestycji przez przedsiębiorcę.

Co wynika z interpretacji?

Przedsiębiorca opisał planowaną działalność polegającą na budowie budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej w stanie deweloperskim. Inwestycje miały być prowadzone na nieruchomościach będących jego własnością, z wykorzystaniem materiałów kupowanych przez niego w ramach działalności. Do części prac miał angażować podwykonawców, ale przedsięwzięcia miały być realizowane według projektów nabywanych przez niego, a nie według indywidualnych projektów klientów.

Po zakończeniu budowy przedsiębiorca miał zawierać z klientami umowy przeniesienia własności budynków wraz z przypadającym udziałem w gruncie. Klienci nie mieli finansować głównej części budowy ani ponosić zasadniczego ryzyka związanego z przedsięwzięciem. Ewentualne uzgodnienia dotyczące dodatkowych prac wykończeniowych nie obejmowały podstawowych elementów konstrukcyjno-architektonicznych.

Sednem sprawy było rozróżnienie między działalnością wytwórczą, usługami budowlanymi oraz usługami w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Ustawa o ryczałcie definiuje działalność wytwórczą jako działalność, w wyniku której powstają nowe wyroby, w tym sprzedaż wyrobów własnej produkcji.

Dyrektor KIS wskazał, że o zakwalifikowaniu działalności do działalności wytwórczej decyduje przede wszystkim końcowy efekt. W opisanym modelu przedsiębiorca nie wykonywał jedynie robót na zlecenie innego podmiotu. Sam organizował inwestycję, nabywał materiały, korzystał z własnych projektów i ponosił ryzyko związane z realizacją budowy. Wynikiem tych działań miały być nowe budynki, które następnie sprzedawał.

Z tego powodu organ potwierdził, że sprzedaż opisanych budynków generuje przychody z działalności wytwórczej. W konsekwencji zastosowanie może znaleźć stawka ryczałtu 5,5% przewidziana dla działalności wytwórczej, robót budowlanych lub określonych przewozów. Nie oznacza to jednak automatycznego prawa do ryczałtu w każdej podobnej inwestycji.

Wnioskodawca musi dodatkowo spełnić warunki dotyczące samego wyboru i stosowania ryczałtu. Interpretacja wskazuje między innymi na znaczenie limitu przychodów, braku przesłanek wyłączających oraz złożenia oświadczenia o wyborze tej formy opodatkowania. Organ nie rozstrzygał jednak abstrakcyjnie sytuacji wszystkich deweloperów, lecz oceniał stan faktyczny przedstawiony we wniosku.

W sprawie pojawił się kod PKWiU 68.10.1, odnoszący się do usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. PKWiU opisuje rodzaj usługi lub towaru, natomiast PKD dotyczy rodzaju działalności przedsiębiorcy. W tej interpretacji organ nie weryfikował klasyfikacji PKWiU wskazanej przez wnioskodawcę. O wyniku przesądziła ocena rzeczywistego modelu działalności i jego końcowego efektu, a nie samo wskazanie klasyfikacji.

Interpretacja indywidualna nie jest prawem powszechnie obowiązującym. Chroni adresata i odnosi się do opisanego przez niego zdarzenia przyszłego. Inny przedsiębiorca może powoływać się na argumentację pomocniczo, ale nie może zakładać, że identyczne rozliczenie będzie właściwe bez porównania wszystkich okoliczności.

Najważniejsze daty i terminy

Co powinien sprawdzić przedsiębiorca?

• Porównaj rzeczywisty model inwestycji z opisem przyjętym w interpretacji, w szczególności sposób finansowania, własność materiałów, wybór projektów, udział podwykonawców i ponoszenie ryzyka.
• Zweryfikuj, czy spełniasz warunki korzystania z ryczałtu, w tym warunki dotyczące limitu przychodów i przesłanek wyłączających.
• Zadbaj o prawidłowy wybór ryczałtu i złożenie wymaganego oświadczenia w terminie wynikającym z przepisów.
• Oddziel przychody z poszczególnych rodzajów działalności i prowadź ewidencję pozwalającą ustalić ich właściwe stawki, jeżeli występują różne rodzaje przychodów.
• Nie traktuj tej interpretacji jako automatycznej podstawy rozliczeń dla innego przedsiębiorcy; przy odmiennym stanie faktycznym rozważ uzyskanie własnej interpretacji.

Najczęstsze pytania

Czy każda sprzedaż budynków przez dewelopera jest działalnością wytwórczą?

Nie. Organ ocenił konkretny model, w którym przedsiębiorca sam organizował budowę, wykorzystywał własne materiały i projekty oraz ponosił ryzyko inwestycji. Nie rozszerzono tego wyniku na wszystkie przedsięwzięcia deweloperskie.

Czy organ uznał, że chodzi o usługę kupna i sprzedaży nieruchomości?

Nie. W opisanym stanie faktycznym organ uznał działalność za wytwórczą, ponieważ jej końcowym efektem miało być powstanie nowych budynków przeznaczonych do sprzedaży.

Czy samo powołanie się na stawkę 5,5% wystarczy do zastosowania ryczałtu?

Nie. Organ zastrzegł, że stawka ma zastosowanie tylko wtedy, gdy przedsiębiorca spełnia warunki korzystania z ryczałtu i nie występują przesłanki wyłączające.

Czy interpretacja potwierdziła kod PKWiU wskazany we wniosku?

Nie. Organ nie weryfikował klasyfikacji podanej przez wnioskodawcę. PKWiU dotyczy rodzaju usługi lub towaru i nie jest kodem PKD.

Oficjalne źródła

Dane dokumentu: EUREKA ID 706835; sygnatura 0112-KDSL1-1.4011.538.2026.2.MW; wydano 26 sierpnia 2026; opublikowano 31 sierpnia 2026.

• MF EUREKA – interpretacje KIS dla przedsiębiorców – dokument źródłowy
• Ministerstwo Finansów – informacje o systemie EUREKA

Aktualność informacji sprawdzona: 5 września 2026, 08:29

Historia aktualizacji

• 2026-09-05 08:29 – pierwsza publikacja na podstawie źródła urzędowego.

Więcej informacji o PKD i przydatne narzędzia znajdziesz na twojepkd.pl.

Interpretacja indywidualna nie jest źródłem powszechnie obowiązującego prawa. Chroni wyłącznie jej adresata i tylko przy zdarzeniu przyszłym zgodnym z opisem we wniosku. Organ nie potwierdza klasyfikacji PKWiU wskazanej przez wnioskodawcę. Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej.