Najem lokalu użytkowego bez VAT: Dyrektor KIS potwierdził możliwość zwolnienia podmiotowego

Interpretacja KIS • VAT

Dyrektor KIS uznał za prawidłowe stanowisko podatniczki, która wynajmuje lokal użytkowy należący do majątku wspólnego małżonków, ale jest jedyną stroną umowy najmu. Przy opisanych we wniosku warunkach mogła korzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT i dokumentować czynsz pobierany od 1 lipca 2026 r. bez doliczania podatku.

Najważniejsze informacje

• Rozstrzygnięcie KIS: stanowisko prawidłowe.
• Kluczowe fakty z końcowego wniosku KIS: 240 000 zł, art. 113 ust. 1.
• Dyrektor KIS uznał, że podatnikiem VAT z tytułu najmu jest małżonek, który dokonuje najmu we własnym imieniu i jest stroną umowy.
• Sama własność lokalu w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej nie oznacza, że oboje małżonkowie są podatnikami VAT z tytułu konkretnego najmu.
• Podatniczka mogła korzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT w odniesieniu do najmu lokalu użytkowego, jeżeli wartość jej całej sprzedaży, bez podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 240 000 zł.
• Czynsz najmu pobierany od 1 lipca 2026 r. mógł być dokumentowany bez doliczania VAT, przy korzystaniu ze zwolnienia podmiotowego.

Co wynika z interpretacji?

Sprawa dotyczyła najmu lokalu użytkowego należącego do majątku wspólnego małżonków. Mąż podatniczki prowadził jednoosobową działalność gospodarczą i był czynnym podatnikiem VAT, natomiast podatniczka nie prowadziła jednoosobowej działalności gospodarczej i nie była zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

Lokal nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej męża. Wydatki dotyczące lokalu nie były rozliczane w tej działalności i nie odliczano z tego tytułu podatku VAT. Umowa najmu została zawarta przez podatniczkę jako jedyną wynajmującą. Mąż nie był stroną umowy, nie świadczył usługi najmu i nie był uprawniony do pobierania czynszu. Udzielił jedynie zgody na oddanie wspólnego lokalu w najem.

Organ wyjaśnił, że najem jest odpłatnym świadczeniem usług. Wykorzystywanie składnika majątku w sposób ciągły dla celów zarobkowych oznacza prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT. W konsekwencji osoba wynajmująca lokal może być podatnikiem VAT także wtedy, gdy nie prowadzi formalnie jednoosobowej działalności gospodarczej.

Jednocześnie ustawa o VAT nie traktuje małżonków jako jednej, odrębnej kategorii podatników. Jeżeli przedmiotem najmu jest składnik majątku wspólnego, podatnikiem jest ten z małżonków, który dokonuje najmu we własnym imieniu i jest stroną czynności prawnej. W opisanej sprawie warunek ten spełniała podatniczka.

Następnie organ odniósł się do zwolnienia podmiotowego. Z końcowego podsumowania interpretacji wynika, że podatniczka mogła korzystać ze zwolnienia w odniesieniu do usługi najmu lokalu użytkowego, jeżeli wartość całej jej sprzedaży, z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 240 000 zł.

Znaczenie miało to, że do wartości sprzedaży należało uwzględnić całą sprzedaż podatniczki, a nie tylko czynsz z nowego lokalu. W przedstawionych okolicznościach obejmowało to również przychody z najmu prywatnego mieszkania. Podatniczka wskazała, że korzystała ze zwolnienia i nie utraciła do niego prawa ani z niego nie zrezygnowała.

Organ zaakceptował także możliwość dokumentowania czynszu najmu lokalu użytkowego pobieranego od 1 lipca 2026 r. bez doliczania podatku VAT, przy korzystaniu ze zwolnienia podmiotowego. Rozstrzygnięcie odnosiło się do opisanego zdarzenia przyszłego oraz założeń przedstawionych we wniosku, w tym do przewidywanej wartości sprzedaży i braku wykonywania czynności wskazanych przez podatniczkę jako wyłączone ze zwolnienia.

W źródle nie wskazano kodów PKD, PKWiU ani CN. Nie należy więc utożsamiać analizowanego najmu z klasyfikacją działalności według PKD ani z klasyfikacją usługi według PKWiU. Przedmiotem interpretacji były skutki VAT konkretnej umowy najmu, a nie nadanie lub potwierdzenie kodu działalności.

Interpretacja indywidualna chroni adresata w granicach określonych przepisami i przy zachowaniu zgodności rzeczywistego zdarzenia z opisem przedstawionym we wniosku. Nie można automatycznie rozszerzać jej wyniku na wszystkich właścicieli lokali, małżonków ani przedsiębiorców świadczących usługi najmu.

Najważniejsze daty i terminy

Co powinien sprawdzić przedsiębiorca?

• Ustal, kto jest stroną umowy najmu i kto faktycznie świadczy usługę. Przy majątku wspólnym małżonków ma to znaczenie dla ustalenia podatnika VAT.
• Monitoruj wartość całej sprzedaży, bez podatku, w poprzednim i bieżącym roku podatkowym. Nie ograniczaj analizy wyłącznie do czynszu z jednego lokalu.
• Sprawdź, czy rzeczywisty sposób korzystania ze zwolnienia odpowiada opisowi przedstawionemu w interpretacji, w szczególności w zakresie stron umowy, rozliczania czynszu i charakteru lokalu.
• Dokumentując czynsz bez doliczania VAT, zachowaj dokumenty potwierdzające warunki umowy oraz wybraną podstawę zwolnienia.
• W razie zmiany właściciela, stron umowy, sposobu rozliczeń lub innych istotnych okoliczności nie zakładaj automatycznie, że wynik tej interpretacji nadal będzie chronił podatnika.

Najczęstsze pytania

Czy małżonkowie automatycznie stają się wspólnymi podatnikami VAT przy najmie lokalu?

Nie. Według organu podatnikiem jest ten małżonek, który dokonuje najmu we własnym imieniu i jest stroną czynności prawnej. W opisanej sprawie umowę zawarła wyłącznie podatniczka.

Czy brak jednoosobowej działalności gospodarczej wyklucza status podatnika VAT przy najmie?

Nie. Organ wskazał, że ciągłe wykorzystywanie składnika majątku dla celów zarobkowych może stanowić działalność gospodarczą na potrzeby VAT, niezależnie od prowadzenia formalnej jednoosobowej działalności gospodarczej.

Czy do limitu zwolnienia trzeba uwzględnić także inny najem?

Tak wynika z podsumowania organu: znaczenie ma wartość całej sprzedaży podatniczki, bez podatku, a nie wyłącznie przychód z najmu lokalu użytkowego.

Czy czynsz od spółki mógł być pobierany bez doliczania VAT?

Dyrektor KIS potwierdził taką możliwość od 1 lipca 2026 r., pod warunkiem korzystania ze zwolnienia podmiotowego i spełnienia warunków opisanych we wniosku.

Czy ta interpretacja rozstrzyga sytuację każdego wynajmującego?

Nie. Interpretacja indywidualna dotyczy adresatki i przedstawionego przez nią stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Nie stanowi prawa powszechnie obowiązującego i nie daje automatycznej ochrony innym podatnikom.

Oficjalne źródła

Dane dokumentu: EUREKA ID 705729; sygnatura 0112-KDIL1-1.4012.519.2026.4.MG; wydano 21 sierpnia 2026; opublikowano 25 sierpnia 2026.

• MF EUREKA – interpretacje KIS dla przedsiębiorców – dokument źródłowy
• Ministerstwo Finansów – informacje o systemie EUREKA

Aktualność informacji sprawdzona: 28 sierpnia 2026, 05:28

Historia aktualizacji

• 2026-08-28 05:28 – pierwsza publikacja na podstawie źródła urzędowego.

Więcej informacji o PKD i przydatne narzędzia znajdziesz na twojepkd.pl.

Interpretacja indywidualna nie jest źródłem powszechnie obowiązującego prawa. Chroni wyłącznie jej adresata i tylko przy stanie faktycznym zgodnym z opisem we wniosku. Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej.