Sprzedaż sześciu lokali z ryczałtem 5,5%. Dyrektor KIS uznał budowę za działalność wytwórczą

Interpretacja KIS • Ryczałt

Dyrektor KIS uznał za prawidłowe stanowisko podatniczki, która prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i buduje na własnych nieruchomościach trzy budynki mieszkalne jednorodzinne dwulokalowe. Organ potwierdził, że przychody ze sprzedaży sześciu gotowych lokali mieszkalnych mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 5,5%, jako przychody z działalności wytwórczej.

Najważniejsze informacje

• Rozstrzygnięcie KIS: stanowisko prawidłowe.
• Kluczowe fakty z końcowego wniosku KIS: 5,5%, art. 4 ust. 1 pkt 4, art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a.
• Organ uznał, że opisana inwestycja stanowi działalność wytwórczą, ponieważ w jej wyniku powstają nowe wyroby, a przedmiotem sprzedaży są gotowe lokale mieszkalne własnej produkcji.
• Stanowisko prawidłowe dotyczy sprzedaży sześciu lokali powstałych w ramach opisanej inwestycji na własnych nieruchomościach.
• Zdaniem organu na możliwość zastosowania stawki 5,5% nie wpływa to, że lokale powstają w ramach jednej inwestycji ani że podatniczka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
• Interpretacja dotyczy ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, a nie klasyfikacji PKD. W źródle nie podano kodów PKD ani PKWiU.

Co wynika z interpretacji?

Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i opodatkowuje przychody ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Jest także czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Inwestycja obejmuje trzy działki oraz budowę trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych, co łącznie ma doprowadzić do powstania sześciu samodzielnych lokali mieszkalnych.

Nieruchomości gruntowe zostały wcześniej otrzymane w drodze darowizny rodzinnej. Z opisu wynikało, że nie były nabywane od osób trzecich w celu realizacji inwestycji lub dalszej odsprzedaży. Wnioskodawczyni samodzielnie podejmuje decyzje dotyczące projektu, rozwiązań technicznych i materiałów budowlanych, a budowa jest realizowana przy udziale podwykonawców oraz z wykorzystaniem zakupionych materiałów.

Lokale nie są budowane na indywidualne zamówienie przyszłych nabywców. Przedmiotem sprzedaży mają być wyłącznie gotowe lokale mieszkalne powstałe w wyniku inwestycji. Finansowanie odbywa się ze środków własnych, w tym oszczędności oraz środków otrzymanych w drodze darowizny rodzinnej, i nie jest uzależnione od sprzedaży lokali.

Dyrektor KIS odwołał się do definicji działalności wytwórczej zawartej w ustawie o ryczałcie. Jest nią działalność, w wyniku której powstają nowe wyroby, w tym sprzedaż wyrobów własnej produkcji prowadzona przez podatnika. Organ uznał, że w opisanej sprawie budowa lokali prowadzi do powstania nowych wyrobów, a ich późniejsza sprzedaż ma charakter sprzedaży własnej produkcji.

W konsekwencji organ potwierdził, że przychody ze sprzedaży opisanych lokali podlegają lub będą podlegać opodatkowaniu ryczałtem według stawki 5,5%, przewidzianej dla działalności wytwórczej. Nie zmienia tego liczba lokali powstających w ramach jednej inwestycji ani status czynnego podatnika podatku od towarów i usług.

Warto odróżnić pojęcia używane w źródle. PKD opisuje rodzaj działalności gospodarczej, PKWiU służy do klasyfikowania usług lub towarów, natomiast CN jest klasyfikacją towarową. W tej interpretacji nie podano kodów PKD ani PKWiU, a klasyfikacja CN nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia. Organ rozstrzygał na podstawie opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, a nie wydawał uniwersalnej reguły dla każdej sprzedaży lokali mieszkalnych.

Jeżeli przedsiębiorca uzyskuje przychody z różnych rodzajów działalności opodatkowanych różnymi stawkami, powinien prowadzić ewidencję w sposób umożliwiający określenie przychodów z każdego rodzaju działalności. Interpretacja nie rozstrzyga jednak wszystkich obowiązków ewidencyjnych ani innych skutków podatkowych inwestycji.

Najważniejsze daty i terminy

Co powinien sprawdzić przedsiębiorca?

• Porównaj rzeczywisty przebieg inwestycji z opisem przedstawionym we wniosku, ponieważ wynik interpretacji zależy od tego stanu faktycznego.
• Ustal, które przychody dotyczą sprzedaży lokali powstałych w ramach własnej inwestycji, a które wynikają z pozostałej działalności gospodarczej.
• Prowadź ewidencję przychodów tak, aby można było wyodrębnić przychody z poszczególnych rodzajów działalności, jeżeli są one opodatkowane różnymi stawkami.
• Zachowaj dokumentację dotyczącą własności nieruchomości, przebiegu budowy, finansowania, udziału podwykonawców oraz sprzedaży gotowych lokali.
• Nie traktuj tej interpretacji jako automatycznej podstawy do zastosowania stawki 5,5% w każdym przypadku sprzedaży lokali lub nieruchomości; w razie odmiennego stanu faktycznego potrzebna może być odrębna analiza.

Najczęstsze pytania

Czy sprzedaż sześciu lokali może być opodatkowana ryczałtem 5,5%?

W opisanym we wniosku stanie faktycznym Dyrektor KIS potwierdził, że przychody ze sprzedaży sześciu lokali mogą być opodatkowane ryczałtem według stawki 5,5% jako przychody z działalności wytwórczej.

Dlaczego organ uznał budowę lokali za działalność wytwórczą?

Organ wskazał, że w wyniku działalności powstają nowe wyroby, a sprzedaż gotowych lokali została potraktowana jako sprzedaż wyrobów własnej produkcji.

Czy liczba lokali w jednej inwestycji wyklucza stawkę 5,5%?

Nie. W tej sprawie organ wyraźnie wskazał, że powstanie sześciu lokali w ramach jednej inwestycji nie wpływa na możliwość uznania przychodów za przychody z działalności wytwórczej.

Czy status czynnego podatnika VAT ma znaczenie dla rozstrzygnięcia?

Nie w opisanym przypadku. Dyrektor KIS wskazał, że posiadanie statusu czynnego podatnika podatku od towarów i usług nie wpływa na możliwość zastosowania stawki 5,5% do opisanych przychodów.

Czy interpretacja dotyczy każdego przedsiębiorcy budującego i sprzedającego lokale?

Nie. Interpretacja indywidualna chroni adresatkę i odnosi się do przedstawionego przez nią stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Nie rozszerza automatycznie swojego wyniku na innych przedsiębiorców.

Oficjalne źródła

Dane dokumentu: EUREKA ID 705691; sygnatura 0112-KDSL1-1.4011.526.2026.3.KM; wydano 18 sierpnia 2026; opublikowano 24 sierpnia 2026.

• MF EUREKA – interpretacje KIS dla przedsiębiorców – dokument źródłowy
• Ministerstwo Finansów – informacje o systemie EUREKA

Aktualność informacji sprawdzona: 28 sierpnia 2026, 05:27

Historia aktualizacji

• 2026-08-28 05:27 – pierwsza publikacja na podstawie źródła urzędowego.

Więcej informacji o PKD i przydatne narzędzia znajdziesz na twojepkd.pl.

Interpretacja indywidualna nie jest źródłem powszechnie obowiązującego prawa. Chroni wyłącznie jej adresata i tylko przy stanie faktycznym zgodnym z opisem we wniosku. Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej.