Sprzedaż gruntu z budynkami dzierżawcy. VAT tylko od wartości gruntu?

Wartość budynków i budowli sfinansowanych przez dzierżawcę nie zawsze zwiększa podstawę VAT przy sprzedaży nieruchomości. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że w opisanym układzie sprzedający dokonałby dla celów VAT dostawy wyłącznie gruntu. Warunkiem było między innymi to, że nakłady nie zostały rozliczone, a właściciel działek nie uzyskał ekonomicznego władztwa nad naniesieniami.

Interpretacja indywidualna z 27 lipca 2026 r. została opublikowana w EUREKA 6 sierpnia 2026 r. pod numerem 702058, sygn. 0114-KDIP4-1.4012.393.2026.1.RMA. Dotyczy opisanego zdarzenia przyszłego i bezpośrednio chroni wyłącznie jej adresata.

Jaki stan faktyczny przedstawiono KIS?

Sprawa dotyczyła kompleksu sześciu działek należących do Skarbu Państwa i reprezentowanych przez właściwy organ miasta. Grunty zostały oddane w dzierżawę jako niezabudowane. Dzierżawca sfinansował następnie budynki i budowle związane z prowadzonym przedsiębiorstwem.

We wniosku wskazano, że nakłady:

• zostały w całości sfinansowane przez dzierżawcę;
• pozostawały jego własnością ekonomiczną;
• nie zostały rozliczone z właścicielem gruntu;
• nie miały zostać rozliczone przed planowaną sprzedażą.

Sprzedaż miała nastąpić w przetargu ograniczonym. Nabywcą mógł zostać sam dzierżawca albo osoba trzecia, która zobowiąże się zwrócić dzierżawcy wartość nakładów. Cena należna sprzedającemu miała obejmować wyłącznie grunt.

Własność prawna a ekonomiczne władztwo nad budynkiem

Cywilnoprawnie budynki i urządzenia trwale związane z gruntem co do zasady stanowią jego części składowe. Przy sprzedaży działki ich własność podąża więc za własnością gruntu.

Na gruncie VAT kluczowe jest jednak nie tylko formalne przeniesienie tytułu prawnego. Dostawa towaru oznacza przeniesienie prawa do rozporządzania nim jak właściciel. Jest to pojęcie ekonomiczne, dlatego skutek podatkowy nie zawsze pokrywa się w pełni ze skutkiem cywilnoprawnym.

W opisanej sprawie właściciel gruntu nie finansował budynków, nie rozliczył nakładów i nie otrzymywał za nie wynagrodzenia. KIS uznała zatem, że nie miał ekonomicznego władztwa nad naniesieniami i nie mógł ich dostarczyć w rozumieniu ustawy o VAT.

Dlaczego podstawą VAT była tylko wartość gruntu?

Podstawą opodatkowania jest co do zasady wszystko, co sprzedający otrzymuje lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży, z wyłączeniem samego podatku. W analizowanej transakcji zapłatą dla właściciela miała być wyłącznie cena działek.

Wartość budynków i budowli nie wchodziła do rozliczenia ze sprzedającym. Nie uzyskiwał on ani ceny za naniesienia, ani zwrotu ich wartości od dzierżawcy lub kupującego. Organ zaakceptował więc, że podstawa VAT obejmie wyłącznie cenę gruntu pomniejszoną o należny podatek.

To ważne rozróżnienie: sama obecność budynków na działce nie wystarcza, aby zawsze doliczyć ich wartość do podstawy VAT. Trzeba ustalić, kto poniósł nakłady, kto faktycznie włada naniesieniami oraz czy przed sprzedażą dochodzi do ich rozliczenia.

Sprzedaż bezpośrednio dzierżawcy

Jeżeli grunt kupiłby dotychczasowy dzierżawca, przed sprzedażą nie doszłoby do rozliczenia poniesionych przez niego nakładów. Dzierżawca już wcześniej dysponował budynkami w sensie ekonomicznym. Sprzedający przenosiłby zatem dla celów VAT wyłącznie prawo do rozporządzania gruntem.

W takim wariancie wartość nakładów dzierżawcy nie zwiększała podstawy opodatkowania po stronie właściciela działek.

Sprzedaż gruntu osobie trzeciej

KIS zaakceptowała ten sam sposób rozliczenia również wtedy, gdy nabywcą zostanie osoba trzecia. Warunkiem było, że:

• sprzedający otrzyma wyłącznie cenę gruntu;
• rozliczenie nakładów nastąpi bezpośrednio między kupującym a dzierżawcą;
• właściciel gruntu nie będzie uczestniczył w tym rozliczeniu i nie otrzyma wynagrodzenia za budynki.

Bezpośrednie rozliczenie nakładów między osobą trzecią a dzierżawcą pozostawało poza zakresem VAT po stronie sprzedającego grunt. Nie oznacza to automatycznej oceny skutków podatkowych tego rozliczenia u pozostałych uczestników transakcji.

Czy wartość budynków w operacie szacunkowym zmienia podstawę VAT?

Nie w tej sprawie. Operat szacunkowy zawierał zarówno wartość działek, jak i wartość nakładów. Organ potwierdził jednak, że dokument ma charakter pomocniczy i sam nie określa przedmiotu dostawy w VAT.

Skoro sprzedający nie uzyskał ekonomicznego władztwa nad budynkami, samo wykazanie ich wartości w operacie nie powodowało doliczenia tej kwoty do podstawy VAT.

Dlaczego sprzedaż gruntu nie była zwolniona z VAT?

Po pierwsze, działki były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako teren przemysłu, baz i składów. Stanowiły więc teren budowlany w rozumieniu ustawy o VAT. Z tego powodu nie można było zastosować zwolnienia przewidzianego dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Po drugie, nie zostały spełnione warunki zwolnienia dla towarów wykorzystywanych wyłącznie do działalności zwolnionej. Grunty były oddawane dzierżawcy, dlatego nie służyły wyłącznie działalności zwolnionej z VAT.

KIS potwierdziła więc brak zwolnienia i konieczność opodatkowania sprzedaży gruntu według właściwej stawki. Nie należy mylić dwóch odrębnych kwestii: wyłączenia wartości budynków z podstawy VAT oraz ewentualnego zwolnienia samej dostawy gruntu.

Jakie warunki warto sprawdzić przed sprzedażą?

1. Kto faktycznie sfinansował budynki i budowle?
2. Czy nakłady zostały już rozliczone albo zostaną rozliczone przed sprzedażą?
3. Kto posiada ekonomiczne władztwo nad naniesieniami?
4. Czy cena dla właściciela obejmuje wyłącznie grunt?
5. Czy sprzedający otrzyma jakiekolwiek wynagrodzenie związane z budynkami?
6. Jak umowa dzierżawy reguluje zwrot, zatrzymanie lub usunięcie nakładów?
7. Kto i na jakich zasadach rozliczy nakłady przy sprzedaży osobie trzeciej?
8. Jakie jest przeznaczenie gruntu w miejscowym planie albo decyzji o warunkach zabudowy?
9. Czy spełnione są warunki któregokolwiek zwolnienia z VAT?
10. Czy dokumentacja transakcji i faktura odpowiadają jej rzeczywistemu przebiegowi?

Zmiana jednego z tych elementów może prowadzić do innego wyniku niż w interpretacji EUREKA 702058. Szczególne znaczenie może mieć rozliczenie nakładów jeszcze przed sprzedażą albo przejęcie przez właściciela ekonomicznego władztwa nad budynkami.

Czy kod PKD ma znaczenie dla tego rozliczenia?

Nie. Interpretacja nie przypisuje skutków podatkowych do konkretnego kodu PKD ani PKWiU. O rozliczeniu decydują rzeczywisty przebieg transakcji, treść umowy dzierżawy, sposób rozliczenia nakładów i status gruntu dla celów VAT.

Temat może jednak dotyczyć między innymi właścicieli nieruchomości komercyjnych, przedsiębiorstw produkcyjnych, operatorów magazynów i baz oraz podmiotów inwestujących na cudzym gruncie. Więcej materiałów branżowych znajduje się w hubie PKD dla nieruchomości i wynajmu.

Kiedy rozważyć własną interpretację?

Własny wniosek warto rozważyć zwłaszcza wtedy, gdy nakłady były częściowo finansowane przez właściciela, strony planują ich rozliczenie przed aktem notarialnym, cena nie rozdziela gruntu i naniesień albo kupującym ma zostać osoba trzecia w innym modelu rozliczeń.

Interpretacja indywidualna może chronić podatnika tylko wtedy, gdy rzeczywista transakcja jest zgodna z opisem przedstawionym we wniosku i podatnik zastosuje się do otrzymanego stanowiska.

Podstawa i źródła

• Interpretacja indywidualna EUREKA 702058, sygn. 0114-KDIP4-1.4012.393.2026.1.RMA, wydana 27 lipca 2026 r., opublikowana 6 sierpnia 2026 r.
• Ustawa o podatku od towarów i usług – tekst jednolity, Dz.U. 2025 poz. 775.

Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej. Interpretacja dotyczy konkretnego zdarzenia przyszłego opisanego przez wnioskodawcę.